Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin Azərbaycanda daşınmaz əmlak sahibi olmasının şərtləri

Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin daşınmaz əmlak sahibi olmasının qanuni əsasları və proseduru

Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin daşınmaz əmlak əldə etmə hüququ Azərbaycanın qüvvədə olan qanunvericiliyinə əsasən aşağıdakı kimidir:

1.Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin müddəalarına əsasən əcnəbilər, vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, həmçinin digər dövlətlər qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla torpaq münasibətlərinin iştirakçıları ola bilərlər (T.M. 3.2, 3.3)

Eyni zamanda, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 245-ci və Torpaq Məcəlləsinin 245-ci maddələrinə əsasən satılan əmlakdakı daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. Lakin Torpaq Məcəlləsinə görə tikililər, qurğular və müəssisələr əcnəbilərə, vətəndaşlığı olmayan şəxslərə, xarici hüquqi şəxslərə, beynəlxalq birliklərə və təşkilatlara, habelə xarici dövlətlərə satıldıqda həmin obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələri onların icarəsinə verilir (T.M. 88.4). Belə olan halda əmlak ilə üzərindəki daşınmazların hüquqi statusları ayrı-ayrılıqda tənzimlənir (torpağa görə ayrı, üzərindəki daşınmazlara görə ayrı).

Beləliklə Torpaq Məcəlləsinin 48-ci maddəsinə görə əcnəbilər və digərləri Azərbaycan Respublikasında torpağı yalnız icarə yolu ilə əldə edə bilərlər (T.M. 48.3, 86.4).

Torpaq Məcəlləsinin 60.2-ci maddəsinə əsasən əcnəbi, vətəndaşı olmayan şəxs yaxud xarici hüquqi şəxs xüsusi əmlak üzərində sahibliyi həmin əmlakı satmaq hüququ olmadan, icarəyə götürmək yolu ilə əldə edə bilər.

Qüvvədə olan qanunvericiliyə müvafiq olaraq xarici hüquqi və fiziki şəxslərə torpaq sahələrinin vərəsəlik, bağışlama və ipoteka əqdləri nəticəsində keçən mülkiyyət hüququ bir il müddətinə Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun özgəninkiləşdirilir. Xarici hüquqi və fiziki şəxslər torpaq sahəsi üzərində olan mülkiyyət hüququnu qanunvericiliyə uyğun özgəninkiləşdirmədikdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə torpaq sahəsini bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydada məcburi satın alır (T.M. 49.4).

2. Əcnəbilərin və digərlərinin Azərbaycan Respublikasında torpaqdan başqa digər əmlaklar üzərində mülkiyyət hüququnu əldə etməsi Torpaq Məcəlləsi, “Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin hüququ vəziyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun 17-ci maddəsi, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi və digər normativ aktlarla tənzimlənir.

Digər tərəfdən xarici investorlar qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada,  “Dövlət Əmlakının Özəlləşdirilməsi Haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununa və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 10 avqust 2000-ci il tarixli, 383 nömrəli fərmanı ilə qəbul edilmiş “Azərbaycan Respublikasının dövlət mülkiyyətinin özəlləşdirilməsi haqqında II dövlət proqramına” müvafiq olaraq dövlət əmlakının özəlləşdirilməsində alıcı qismində iştirak edə bilərlər. (Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında Qanun, m. 9.4)

3. Mülki Məcəllənin 139.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar Mülki Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.

Mülki Məcəllənin 139.3-cü maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən (Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti ) daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir.

Daşınmaz əmlaka dair hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı barədə dövlət qeydiyyatının əsasları Mülki Məcəllənin 139.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur.

Eyni zamanda qüvvədə olan qanunvericiliyə görə Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır (M.M. 144.1).  Notarius təsdiq etdiyi müqavilənin iki nüsxəsini müraciət etmiş şəxsə verir yaxud müraciət edən şəxsin istəyi ilə daşınmaz əmlakın qanunvericiliyə müvafiq qaydada dövlət reyestrində qeydiyyatı barəsində hüquq əldə edənin notariat qaydasında təsdiq edilmiş ərizəsini müqavilə, dövlət qeydiyyatı üçün digər əsasları yaxud hüquqları əks etdirən sənədlər, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü, torpaq sahəsində yerləşən bina, qurğu, tikililərin və digər daşınmaz əmlakın (onların tərkib hissələrinin) texniki pasportu, plan-cizgisi və dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə sənəd ilə birlikdə müvafiq icra hakimiyyəti orqanına göndərir (M.M. 144.3).

Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır  (M.M. 146.2 and 146.3)

Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir.